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正文目录 一、物流地产发展概况：发展迅速，但水平仍较为落后
................................................... 5 1.1 现代仓储物流为供应链体系下的特殊工业地产
........................................................... 5 1.2 我国仓储物流发展较为迅速，但水平仍较为落后
....................................................... 5 1.3 政策暖风频吹，拿地成未来角力点
............................................................................... 7 二、行业发展趋势：疫情催化与内循环下的变革浪潮
..................................................... 11 三、仓储物流项目盈利分析与投融资模式
........................................................................ 13 3.1 租金为仓储物流项目最直接收益
................................................................................. 13 3.2 物流地产项目投融资模式
............................................................................................. 16 四、行业个股分析：综合物流龙头顺丰控股、跨境仓储物流龙头嘉友国际、新生力量东百集团、国际化龙头 ESR
.......................................................................................... 20 4.1 顺丰控股：综合物流龙头，仓储物流助力全版图构建
........................................... 20 4.2 嘉友国际：从中蒙到中亚、中非，卡位仓储设施轻资产运营
............................... 21 4.3 东百集团：商业零售区域龙头，仓储物流新生力量
................................................. 23 4.3.1 商业零售、仓储物流双轮驱动，步入快速成长通道
.............................................. 23 4.3.2 零售业务巩固区域优势，不断开拓运营版图
.......................................................... 25 4.3.3 仓储物流新生力量，盈利空间逐渐显现
.................................................................. 25 4.4 ESR：亚太仓储物流范例，高金融杠杆异军突起
................................................... 29 五、风险提示
........................................................................................................................ 31 图表目录 图 1：仓储业投资额走势
....................................................................................................... 6 图 2：中美人均物流仓储设施面积对比
............................................................................... 6 图 3：中美高标仓储设施面积及人均对比
........................................................................... 6 图 4：国内仓储物流市场份额
............................................................................................... 7 图 5：全国仓储用地面积及占建设用地比例
....................................................................... 8 图 6：上海工矿仓储用地占建设用地比例
........................................................................... 9 图 7：北京国有建设工矿仓储用地占建设用地比例
........................................................... 9 图 8：国家物流枢纽分布图
................................................................................................... 9 图 9：中国网络零售额及占零售总额比例
......................................................................... 11
图 10：冷链需求与供给（万平米）
................................................................................... 11
图 11：国内仓储物流盈利模式分类（样本统计占比）
.................................................... 13 图 12：物流地产、写字楼、购物中心、住宅投资回报率
............................................... 14 图 13：一线城市与二、三线城市仓库租金与出租率对比
............................................... 14 图 14：2019 年下半年全国物流仓储租金分布-1
........................................................ 14 图 15：2019 年下半年全国物流仓储租金分布-2
........................................................ 14 图 16：2019 年下半年全国物流仓储租金分布-3
........................................................ 15 图 17：2019 年下半年全国物流仓储租金分布-4
........................................................ 15 图 18：一线城市仓储用地租金走势
................................................................................... 15 图 19：仓储业城镇固定资产投资资金来源
....................................................................... 16 图 20：普洛斯开发、运营和基金部门共同运作模式
....................................................... 18 图 21：物业运营—普洛斯中国物流设施面积
................................................................... 18 图 22：物业运营—普洛斯全球物流设施出租率
............................................................... 18 图 23：物业开发—普洛斯中国获取的物流仓储面积
....................................................... 19 图 24：物业开发—普洛斯中国完工的物流仓储面积
....................................................... 19 图 25：自持物业运作模式
................................................................................................... 19 图 26：顺丰控股全产品图谱
............................................................................................... 20 图 27：顺丰营业收入增长情况
........................................................................................... 20 图 28：顺丰归母净利润增长情况
....................................................................................... 20 图 29：顺丰物流园区分布
................................................................................................... 21 图 30：跨境多式联运示意
................................................................................................... 22 图 31：嘉友国际营业收入走势（2016-2019）
................................................................ 23 图 32：嘉友国际归母净利收入走势（2016-2019）
........................................................ 23 图 33：东百集团营业收入（亿元）
................................................................................... 24 图 34：东百集团归母净利润（万元）
............................................................................... 24 图 35：公司商业零售及仓储物流资产分布
....................................................................... 24 图 36：东百集团零售业务收入（亿元）
........................................................................... 25 图 37：东百集团零售业务毛利（亿元）
........................................................................... 25 图 38：东百商业的三条增长路径
....................................................................................... 25 图 39：公司仓储物流项目分布
........................................................................................... 26 图 40：行业市场份额情况（单位：万平米）
................................................................... 28
图 41：东百物流业务发展路径
........................................................................................... 28
图 42：东百物流的三条增长曲线
....................................................................................... 28 图 43：公司管理资产分布
................................................................................................... 30 图 44：ESR 营业收入（万美元）
...................................................................................... 31 图 45：ESR 归母净利（万美元）
...................................................................................... 31 表 1：各大企业持有仓储物流资产情况（万平方米）
........................................................ 7 表 2：2014-2018 针对仓储物流出台的政策明细
............................................................... 7 表 3：工业用地政策
............................................................................................................... 9 表 4：国内冷链仓与普通仓的对比
..................................................................................... 11 表 5：国内高标仓与普通仓储的对比
................................................................................. 12 表 6：近年主要物流仓储企业风投及上市融资情况
......................................................... 16 表 7：国内物流仓储类 REITs 资产证券化情况
................................................................. 17 表 8：普洛斯与传统物流地产商业运营模式对比
............................................................. 19 表 9：嘉友国际各业务外包成本明细（万元）
................................................................. 22 表 10：东百集团历史沿革
................................................................................................... 24 表 11：东百集团仓储物流业务发展历程
........................................................................... 26 表 12：东百集团仓储物流在建项目
................................................................................... 27
一、物流地产发展概况：发展迅速，但水平仍较为落后
在经济全球一体化及科技的迅猛发展中，物流成为构建交互纽带的重要一环，并逐渐发展为追求高时效、高可靠性的的现代物流体系。在今年疫情爆发的关键时刻，仓储物流行业对医疗及生活物资的输送保证对重大危机事件的有力抗击，而疫情后导致的消费由线下转为线上，客观上造就仓储物流的需求进一步增长。鉴于较优的长期赛道，已有多方势力开始加速涌入仓储物流行业，竞争格局正不断发生变化。领先企业不断扩大网络规模，并借助先进技术实现服务升级，以获得更大的竞争优势，并开启新一轮变革浪潮。
1.1 现代仓储物流为供应链体系下的特殊工业地产
现代仓储物流（物流地产）是由美国普洛斯公司率先提出并实践的，开始于上世纪 80年代，至今为止已有 30 多年的历史。2001 年中国加入 WTO 后，大量外资企业进入中国。提出“物流地产”概念的普洛斯于 2003 年进入中国开始“圈地运动”，同时将仓储物流设施的国际标准带入国内。目前仓储物流在欧洲、美国、日韩、澳洲等发达国家发展较为迅速。
概括来说，现代仓储物流是不仅仅局限于传统意义上的“仓库”，是在经济全球化与供应链一体化背景下的仓储，是在现代物流系统中以满足供应链上下游的需求为目的，在特定的有形或无形的场所、运用现代技术对物品的进出、库存、分拣、包装、配送及其信息进行有效的计划、执行和控制的物流活动。
现代仓储物流依托基础设施，属于工业地产的范畴。从基础设施来讲而言，仓储物流资产的形成包含选址、建设、出租等环节，最终实现物流与不动产的结合。因此仓储物流 属于工业地产的范畴，具体设施包含物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等，并且大量集中于交通枢纽节点，通过集约化、规模化、现代化的手段降低物流的综合成本，提高运营水平。
1.2 我国仓储物流发展较为迅速，但水平仍较为落后
我国物流仓储行业发展迅速。物流为联系生产者与消费者的重要基础设施，高效、稳定的物流构成现代经济发展的基石。进入 21 世纪，我国受益于全球化浪潮，逐渐成长为 世界供应链体系中不可或缺的一环；随后迎来移动互联网的新时代，开启电子商务的突飞猛进，双双倒逼我国仓储物流从基础设施到管理服务全环节的不断提升。与之相伴，物流行业规模亦后发进入快速发展的通道。依据统计局数据，我国仓储物流行业固定资产投资完成额从 2012 年的 24...
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