下面是小编为大家整理的公募REITs启航，海外市场发展概况和相关产品分析（完整）,供大家参考。
目
录 1. 什么是 REITs，有何风险与特点
3 1.1. 什么是 REITs?
................................................................................ 3 1.2. REITs 全球规模和分布
.................................................................. 3 1.3. REITs 主要分类
.............................................................................. 4 1.4. REITs 产品主要监管要求
.............................................................. 6 2. REITs 在大类资产配置中的作用
7 2.1. 风险收益特征：长期回报高，但波动性也大
7 2.2. 现金流特征：REITs 具有稳定分红收益
10 2.3. 相关性：与股票、高收益债相关性高，与债房商品相关性低.11 2.4. 从投资时钟看，REITs 在经济复苏阶段表现最好
..................... 12 2.5. 在大类资产配置占比提升
13 3. 国内 REITs 市场发展概览
14 3.1. 国内类 REITs 市场初步发展
14 3.2. 基建公募 REITs 试点启幕，丰富国内资产类别
........................ 15 4. REITs 相关基金产品概览
16 4.1. 国内 REITs 相关基金产品
16 4.1. 美国市场 REITs ETF 基金产品
18 4.2. 中国香港市场 REITs 产品
18
1. 什么是 REITs，有何风险与特点
1.1.
什么是 REI T s?
房地产投资信托基金（Real Estate
Inve stm ent
T rusts ，简称 REIT s ），是指通过发行收益凭证的方式汇集公众投资者资金，由专门经营管理机构进行房地产投资和运营管理，并将租金和不动产增值收益等投资收益按比例分配给投资者。参与人一般包括投资人、资产管理人、资产托管人和物业管理人。已成为专门投资不动产的成熟金融产品，收益来源主要来自租金回报和资产增值。
从金融产品角度看，REIT s
是一种房地产资产证券化产品，主要特点为：
标准化、流动性好：与股债一样，REIT s
是证券的一种，不仅可认购、赎回，也可在二级市场流通、转让，满足物业投资人需求，降低投资者门槛，拓宽了不动产投资退出机制；
稳定分红收益：监管要求 REIT s
需将绝大部分收益（通常为 90%以上利润）分红给持有人；
基础资产多元分散：基础资产投向具有稳定现金流的多元物业资产，包括基础设施、住宅、办公楼、工业园区、零售商区、医疗中心、酒店公寓等，能分散风险，提高了 REIT s
生命力；
税收优惠：REIT s
层面租金收入免税，避免双重征税； 低杠杆率：REIT s
杠杆率往往低于房地产上市公司，大部分国家和地区对 REIT s
有明确杠杆限制，如新加坡低于 35%、中国香港低于 40%；
具有资产配置价值，丰富机构配置选项：在美国市场上，REIT s
过去 10 年年化回报率仅次于美股，高于其它资产，在过去 48 年中有 37 年是赚钱的，胜率 77%；与其他资产相关性低，可提高组合有效前沿。
1.2.
REI T s
全球规模和分布
REIT s
自 20 世纪 60 年代在美国诞生，2000 年以后在全球市场蓬勃发展，市场规模不断扩大，参与REIT s
投资的国家和地区越来越多，根据 EP R A统计，截止 2020 年 3 月，全球 REIT s
数量达 827 支，总市值规模达 1.52万亿美元，其中发达市场占比超过 95%，新兴市场仅占 4.5%，主要分布在美国、日本、英国、澳大利亚、新加坡等国，仅美国 REIT s
规模就达 9755.6 亿美元，占全球比重达 64.5%，日本、英国、澳大利亚、新加坡、加拿大等占比 3-8%左右。
国别
REITs 数
REITs 市值
REITs 占股
量 ( 个 )
( 亿美元）
票市值比重
中国香港
西 比 班 利 牙 时
1.7%
1. 1 5 . %2%
其它
6.1%
美国
64.5%
图 1：截止 2020 年 3 月，全球主要国家 REITs 规模和数量
图 2：全球主要国家 REITs 分布比例，美国占比 64.5%
美国
189
9755.6
3.61%
日本
66
1153.8
3.86%
加拿大
2.8%
英国
53
614.7
3.08%
3.0%
澳大利亚
45
578.9
6.44%
新加坡
3.6%
新加坡
37
540.3
26.74%
澳大利亚
加拿大
46
459.5
3.14%
3.8%
法国
28
428.8
2.34%
英国
中国香港
10
263.1
4.09%
4.1%
日本
西班牙
76
228.1
5.31%
7.6%
比利时
17
187.6
8.75%
德国
6
43.6
5.43%
新西兰
6
40.4
7.87%
韩国
9
19.3
0.21%
全球市场
827
15128
4.14%
资料来源：Wind，
1.3.
R E I T s
主要分类
按资产组成和收益来源分， R E I T s
可分为权益型、抵押型和混合型三类。
权益型 REIT s
是指投资者拥有房地产并对其进行运营以获得收入，投资者收益不仅来源于租金收入，还包括房地产增值收益，权益型 REIT s
可持有各种物业，包括酒店、医院、购物中心、仓库、住宅等。
抵押型 REIT s
又称为债权型 REIT s ，即直接向房地产所有者、物业或开发企业发放贷款，或投资于抵押贷款 MBS
二级市场，拥有的是房地产债权，收益来源主要是贷款利息，不能提供资产增值收益。
混合型 REIT s
是资产组合中既包括实物房地产项目，也包括提供的抵押贷款，试图结合权益型和抵押型 REIT s
双重特点。
国际上主流公募
R E I T s
以权益型为主。截止 2019
年末，美国权益型 REIT s
规模达 1.24 万亿美元，占比 93.7%，抵押型 REIT s
规模 829.3 亿，占比仅 6.2%。
美国 REITs 总市值 ( 亿美元 )
美国 REITs 产品数量 ( 只 , 右轴 )
图 3：2019 年美国 REITs 总规模 1.3 万亿美元，占 GDP6.2%图 4：2019 年末美国权益型 REITs 占比达 93.7%
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
250
200
150
100
50
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
0
0
权益型
抵押型
混合型
资料来源：Wind，
按组织形式和交易结构， R E I T s
可分为公司型、契约型和合伙型 R E I T s三类。公司型 REIT s
主要通过发行股票募集资金，成立具有独立法人资格的经济实体，经营管理 REIT s
业务，美国、法国、德国、日本、韩国、 英国等国家以公司型 REIT s
为主；契约型 REIT s
是投资者与投资公司或 REIT s
管理人签订信托契约，组建信托投资基金，根据信托契约进行投资，在澳大利亚、加拿大、新加坡、中国香港和台湾等地，REIT s
典型结构是契约型；合伙型 REIT s
则是按合伙协议进行投资和运营，普通合伙人管理 REIT s
事务并对 REIT s
债务承担无限连带责任。
按资金募集方式分，可分为公募和私募 R E I T s
两类。公募 REIT s
是以公开发行方式向社会公众募集资金的 REIT s ，投资者人数、最低投资数量一般不受限制，是国际市场上不动产金融产品的主流形式，与股票一 样具有高流动性；私募 REIT s
是以非公开方式向特定投资者募集资金，并以房地产为投资对象的投资信托。
图
5：海外市场公募 REITs 与境内类私募 REITs 的主要区别
数据来源：《中国 REITs 操作手册》，
按投资领域来看，REIT s
投向非常广泛，从最初的房地产拓宽到酒店仓 境内类私募 REITs
发行方式
私募发行
产品属性
以固定收益产品为主，权益型和混合型 REITs 占比较少
资产管理
对物业以被动管理为主
融资方式
产品本身不融资，可分级
投资者退出方
式
到期通过主体回购或物业处置退出；也可通过二级市
场交易退出，但市场流动性弱
多有租金差额补足增信，大部分产品通过主体回购为本金偿付增信
极少部分产品有租金差额补足增信
增信措施
以二级市场交易为主
有存续期，且有效久期相对较短
长期或永续
产品期限
银行贷款、发债和股票增发
项目公司股权或债权，监管规定的合规投资项目
物业项目；地产相关股票；债权、贷款；其它
REITs 或 CMBS
投资范围
对物业进行主动管理，可新增投资或出售物业
目前主要为单一物业，存续期内物业为静态，资产构成不发生变化
通常为多个物业，强调分散性，产品存续期入池物业可新增或出售（有对应限制）
入池物业
以权益型 REITs 为主，抵押型和混合型占比较低
较弱
较强
二级市场流动性
公募发行
成熟市场标准 REITs
1971
1973
1975
1977
1979
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
20191971
1973
1975
1977
1979
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
2019
储、工业地产、基础设施等，具体包括基础设施、住宅、办公楼、工业园区、零售商区、医疗中心、酒店、公寓、数字中心等，REIT s
收入来源主要是经营物业的租金回报，也可以是 MBS 、房地产等相关贷款等。
图 6：美国 FTSE Nareit 房地产指数中按物业类型分布
个数
资产 ( 亿美元 )
资产占比
19 年股息率
FTSE
Nareit
US
Real
Estate
Index
199
10107
100%
子行业分布
写字楼
Office
18
744.9
7.4%
4.24%
工业园区
Industrial
13
1088.5
10.8%
4.11%
零售商区
Retail
32
904.2
8.9%
5.33%
住宅
Residential
21
1451.6
14.4%
3.58%
多元化
Diversified
16
381.8
3.8%
5.87%
医疗
Health
Care
15
220.4
2.2%
5.89%
酒店 / 度假村
Lodging/Resorts
17
801.8
7.9%
6.84%
自助式仓储
Self
Storage
5
484.6
4.8%
3.99%
林区
Timber
4
188.3
1.9%
6.79%
基础设施
Infrastructure
5
2009.6
19.9%
3.00%
数字中心
Data
Centers
5
1108.1
11.0%
3.88%
特殊用途
Specialty
11
322.5
3.2%
7.77%
房贷
Home
Financing
23
267.1
2.6%
商业融资
Commercial
Financing
14
133.2
1.3%
数据来源：Nareit，
图
7：REITs 不同投资领域和物业类型的总回报率对比 30
25
20
15
10
5
0
-5
办公
工业
零售业
住宅
多元化
医疗
酒店/度假村
自助式储存仓
库
数据来源：Nareit，
1.4.
R E I T s
产品主要监管要求
REIT s
产品与传统股、债不同，在资产组成、收入来源、收益分配等方面均有特别监管要求，我们以美国市场 REIT s
为例，主要监管要求为：
资产要求：1）至少 75%的资产为不动产类资产（包括不动产、抵押贷款和其它 REIT s ）或现金；2）不得有超过 5%的资产集中投资在某一家公司；3）不能持有任何溢价公司超过 10%有表决权的证 券。
1994-1999 2000-2005 2006-2010 2011-2015 2016-2019 24.4
8.8
3.1
8.6
0.5
5.4
1.3
1
9.0
收入来源：1）来自不动产租金、抵押贷款利息、出售不动产收入、 其它 REIT s
利息等收入占总收入比在 75%以上；2）来自以上收入 项目和股利及利息收入之和至少占总收入的 95%；3）不动产持有期未达 4 年即出售的收入和股债持有期未达 6 个月即出售的所得必须小于总收入 30%。
收益分配：REIT s
每年 90%以上收入需以股利形式分配给投资者，而其保留的资本利得需缴纳公司税；
股东结构：REIT s
的所有股票都应当在主要交易所上市流通，股权结构分散化，持有人最少 100 人，且公司、合伙企业、信托等均视为 1 人；前 5 大股东不得持有 50%以上股份。
免税地位：美国国内税法典第 856 条规定了 REIT s
免税地位，REIT s起到的只是金融中介作用，是替投资者购买房地产获得收益，在分配给投资者后，由投资人纳税。
2. REITs 在大类资产配置中的作用
REIT s
自 20 世纪 60 年代兴起，至今已有近 60 年历史，它为投资者提供了一种高流动性、标准化、能参与大规模收入型房地产组合投资的工具。REIT s
收入主要来源于租金回报和资产增值，最大特征是股息分红，在符合盈利的前提下，许多国家规定 REIT s
必须将 90%以上的应纳税收入分红。在成熟市场上，REIT s
已从一种非主流的另类资产逐步发展成为在股票、债券、现金之外的第 4 类资产类别。
2.1.
风险收益特征：长期回报高，但波动性也大 过去 40 年， REI T s
长期回报率较高，高于传统股债资产。从 1978 年至 2020 年，美国威尔希尔房地产信托投资市场总指数年化回报率达 11.1%， 高于股票 S & P
500 指数（8.4%）、债券（6.5%）、黄金（5.6%）和现金类资产，长期回报率较高。根据 NAREIT
对不同时间区间的回溯统计来看， FASE
N areit A ll REIT s
指数和 A ll Equity REIT s
指数在过去40 年、过去 20 年的年化回报率均好于传统股债资产，但从最近 3 年、5 年和 10 年的年化回报率来看，REIT s
表现不及股票 S & P
500 和纳斯达克指 数，但回报率高于代表中小盘股票的罗素 2000 指数和债券总指数。
图
8：从 1978 至今美国威尔希尔房地产 REITs 总指数累计回报超越股票 S&P 500 和纳斯达克指数 140
S&P 500累计收益(1978年2月=1）
1
1
数据来源：Wind，
图
9：从不同历史区间年化收益对比来看，REITs 指数长期回报率均相对较高
年化复合 增速 FTSE Nareit REITs指数 All REITs
All Equity REITs
S&P 500 美国股票指数 罗素2000
纳斯达克综指
道琼斯指数 黄金 伦敦黄金现价 2020年至今 -5.78 -5.85 -8.27 -11.36 -4.37 -10.55 12.2 过去1年 7.76 7.98 8.19 -4.92 14.94 0.44 18.8 过去3年 6.59 6.63 9.87 3.52 14.94 9.42 9.5 过去5年 6.56 6.51 9.23 5.12 12.8 9.63 4.9 过去10年 11.78 11.93 12.65 10.41 15.67 12.2 3.3 过去15年 7.82 8...
