下面是小编为大家整理的某楼盘营销推广方案【精选推荐】,供大家参考。
某楼盘营销推广方案 第一部分､项目现状分析 一､区域分析
本项目位于北门桥附近､紧挨护城河､临近人民路北段,隶属老城区版块与城北新区交界处｡周边人口密集､配套设施完善,商业氛围浓厚｡ ●公交路线:2 路公交车经过项目附近 ●教育配套:邻水二中､鼎屏小学､小燕子双语幼儿园､邻水县教师进修学校 ●医疗配套:城北中心卫生院､鼎屏镇卫生院门诊部 ●商业配套:中低档餐饮娱乐､茶馆､服装店等 ●行政配套:邻水县委､建筑设计院 ●景观资源:滨河景观带 二､SWOT 分析 优势-S
1､ 项目靠近老城区,人口密集,教育医疗配套完善,交通便利; 2､ 政府花费 2 亿元巨资改善河道绿化,为项目提供良好的居住环境; 3､ 项目周边休闲餐饮娱乐购物齐聚,生活便捷; 4､ 项目属于老城区唯一高档品质楼盘,附近无大型竞争楼盘,对本区域客户容易引导; 劣势-W 1､ 项目体量小,品牌持续效益较短,不具市场影响力; 2､ 与城北新区相比,市政设施落后,区域形象较差; 3､ 地块前方有建筑阻挡,影响项目整体形象｡ 机会-O 1､ 老城区多为砖木结构建筑,正在进行旧城改造,产生大量的购房需求; 2､ 目前城南片区､垯子丘片区楼盘销售已接近尾声,在售项目不多,市场竞争力较小; 3､上甲御城､泽达未来国际将邻水房价提升过 4000 元/平米,为项目营造利润空间; 4､ 项目户型全采用可变空间设计,拥有市场竞争力; 5､ 项目靠近两所学校,具有一定的投资价值｡ 威胁-T 1､ 未来城北新区放量大,入市时间不明确; 2､ 旧城改造项目与本案体量相当,产品同质化严重｡ 项目价值点挖掘
①项目坐落护城河畔,环境优美,属于此区域内唯一高档品质楼盘 ②项目体量虽小,但却依托老城繁华商业,更显稀缺珍贵 ③项目具备较好的地段和交通条件,加之位于新老城区交汇处,区位价值将得到进一步提升
④版块在售楼盘少,拆迁带来需求保障;同时两所学校,具备投资价值
三､户型分析 户型 建筑面积 套数 比例 A 型(二室变三室)两厅双卫 100.34 33 25% C 型(二室变三室)两厅双卫 92.98 33 G 型(二室变三室)两厅双卫 98.66 32 B 型(一室变二室)两厅一卫 82.44 66 75% D 型(一室变二室)两厅一卫 68.51 66 E 型(一室变二室)两厅一卫 61.32 32 F 型(一室变二室)两厅一卫 83.77 64 H 型(一室变二室)两厅一卫 69.70 66 ■户型配比分析 项目房源共计 392 套,其中一室变二室户型占比达到 75%,属于主力户型,二室变三室户型占比 25%｡而上甲御城､泽达未来国际三房比例较大,本案与其形成差异化竞争｡ ■户型价值分析 地段交通
配套
产品
景观环境
投资价值
本项目楼层布局采用 3 梯 12 户,共计 8 个户型｡A/C/G 户型相近,B/F 户型相近, D/ H 户型相近,E 户型最小,故选择 4 个户型点评:
A/C/G 户型：建面 100.34 / 92.98 / 98.66 两室两厅双卫+双阳台+空中院馆 点评：
⊙户型方正合理灵动，使用率高； B/F 户型：建面 82.44 / 83.77 一室两厅一卫+超大客厅阳台+空中院馆 点评：
⊙超大客厅阳台，可做阳光书房、棋牌D/H 户型：建面 68.51 / 69.70 一室两厅一卫+超大客厅阳台+空中院馆 点评：
⊙超大客厅阳台，可做阳光书房、棋牌E 户型：建面 61.32 平米 一室两厅一卫+空中院馆 点评：
四､卖点分析 成熟生活区,五重价值体 1､价值一:中心所享 某某位于邻水老城核心商圈区域内,占位新老城区交汇绝版黄金地段,北临人民路北段,南接老城繁华商业中心,西望护城河,东连北门桥｡2 路公交车途经本案,出租车随处可见,核心区域畅享城市捷运生活｡ 2､价值二:便捷所享 某某坐拥在医院､政府､学校､餐饮､娱乐休闲等完善的城市配套中,除了 5 分钟信步即达老城繁华商圈外,更是与古邻大道成熟地段一街之隔｡宴会宾客､超市购物､休闲逛街､茶楼娱乐,无须等待即可享受城市便捷生活｡ 3､价值三:教育所享 某某坐落老牌文教区内,文化气息浓厚｡邻水二中隔河相望,鼎屏小学步行不到 5 分钟,幼儿园等让孩子教育从小抓起｡某某秉承教育理念打造人文居住环境,谈笑间鸿儒境界天然自成,享受得天独厚的文化浸润｡ 4､价值四:景观所享 邻水政府斥 2 亿元巨资打造护城河景观带,两岸绿柳成荫,鸟儿常鸣｡在感受都市繁华的同时,同样享受滨河风情的浪漫和悠闲惬意的诗意生活｡ 5､价值五:空间所享 60-100m2 钻石小户,户户可变,打造魔幻空间,有效使功能空间得到最大发挥｡室内布局随心所欲､灵活多变,在高压房价下有效缩减购房开支,户型的可变性和实用性既能保证空间拓展居住需求,又能体验实惠,一举多得｡某某中心可变小户理应赢得购房者的青睐｡ 五､目标客户群体分析 来源:以乡镇进城人员､普通打工者､教育工作者､个体经营户及老城拆迁换房等等｡ 年龄:28-50岁 职业:工薪阶层
收入:家庭年收入5-15万 置业原因:首次置业､改善性需求为主 价格承受能力:总价30-40万元 客户特征描述:
习惯老城生活环境,注重生活便捷和交通便利｡
文化层次一般｡
享受生活,注重休闲,喝茶､打牌､聚会是他们喜爱的活动｡
重视并花费时间来辅助子女成长,重视子女教育｡
房价承受力一般,看重户型设计实用性｡ 第二部分､营销推广思路 一､总体营销战略 1､品牌的延伸 产品可以很快被淘汰,但品牌是可以恒久生存的;通常人们所说的品牌资产,是指一系列因某个品牌而存在的价值的思维过程(如下图所示),品牌树状图是分析品牌时的思考架构,透过架构可以分解出每个品牌在营销上的影响力,品牌忠诚是营销人员最想要的,可是要建立品牌忠诚却非三五个月的事,品牌知名度可以用广告迅速建立,但是要使其对销售产生贡献,还必须在建立知名度的同时,达成客户对品牌的忠诚｡本项目的品牌传播,将通过知名度建立提升至美誉度宣传,而以达到较高比例的品牌忠诚度为最终目标｡
品牌是最无形的最有效的价值体现,正如“重庆有龙湖､金科､协信”之说,无论是品牌资产 品牌忠诚度 品牌美誉度 品牌认知度 品牌联想 其他资产
开发商品牌概念,还是产品设计理念,品牌的价值已经蔓延到开发项目的全过程｡品牌的效应已经贯穿消费者心理,拥有一部分忠诚品牌“粉丝”,其感召力,其口碑已经转化成为无形的资产｡这就是所谓的品牌资产｡ 本项目的推广必须首先建立品牌,品牌高于一切｡项目前期品牌形象直接影响产品后期销售｡二者相辅相成,通过广泛的市场宣传,使开发公司树立品牌形象和项目树立起楼盘形象｡ 2､适时出击 本项目紧挨老城旧城改造区,大量的拆迁提供需求保障,同时区域楼盘较少,二房产品稀缺为本案提供广泛的客户空间｡项目根据工程进度､传统节日､广告促销等方面节点蓄积有效客户,在适当时机开放房源,以满足市场需求｡ 二､阶段性营销措施 总体分为四个阶段 第一阶段:形象导入期 第二阶段:开盘强销期 第三阶段:持续热销期 第四阶段:尾盘缓销期 详解: ★第一阶段:形象导入期 ★推盘理由:售房中心面市､老城区唯一高档品质社区 ★主题宣传: 1､案名 某某 2､项目定位: 城市核心多变小户滨河风情社区 阐释:从区域地段､ 户型特色､ 景观资源三方面描述本项目产品特点｡ “城市核心”代表项目所在区域配套完善,无需等待即可享受便捷生活;“多变小户”代表项目户型特点,全有可变空间,产品附加值高;“滨河风情”代表项目依靠滨河景观带,享受悠闲惬意的诗意生活｡
3､宣传主题广告语 可变小户第一季 中心之盘,便捷生活无需等待｡ ★第二阶段:开盘强销期 ★推盘理由:放号蓄积客户需要开盘消化 ★主题宣传: 可变小户第二季 文化之盘,让孩子教育赢在起跑线上｡ ★第三阶段:持续热销期 ★推盘理由:楼盘认知加强,挖掘潜在客户 ★主题宣传: 可变小户第三季 浪漫之盘,享受滨河风情休闲生活｡ ★第四阶段:尾盘缓销期 ★推盘理由:楼盘品牌确立,根据市场自然销售｡ ★主题宣传: 可变小户第四季 尊贵人生,金桥半岛开启都市生活新篇章! 三､宣传渠道建议 ●业务员发单:目标客户群的共同特征是文化水平较高,购置物业谨慎､区位､项目反复对比,应为其提供多方面的比较依据,在媒体接触上,当地的大众媒体(户外､电视､报纸)对其都有一定的影响,而业务员一对一派单是直接抵达消费者最有效的途径｡ ●电视广告:电视是到达率最高,动态直观形象最好的媒介载体,但是它的制作及的发布费用比较高､时间短､传播信息少等不利因素,不适合房地产广告全幅面传播｡因此我们只把其作为辅助形象宣传的媒体,在项目的亮相阶段极为重要｡
●看房车包装:看楼专车属楼盘自有媒体,一定要精心设计,充分运用起流动广告的宣传作用｡
●外展场:在节假日或者周末,选择人流旺盛的广场,搭建桁架和喷绘广告｡能有效使售房部与外界有效联系起来｡销售人员可以现场根据沙盘解说,也可以引导客户到现场刺激购房欲望｡使消费者在不耽误休闲､购物的时间,同样可以了解项目最新动态｡
四､宣传广告表现 广告表现另行提供｡ 某某项目专案组
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