下面是小编为大家整理的公募基建REITS起航机遇挑战并存,供大家参考。
目 录
1. 公募基建
REITS
拉开帷幕
5
1.1 试点项目选择：聚焦基建补短板行业，需具备持续稳定现金流
........................ 5
1.2 产品结构设臵：公募基金 + 单一基础设施资产支持证券
...................................... 5
1.3 强化基金管理人资质要求
6
1.4 定价与发售安排：
IPO
式，更具权益性
................................................................ 7
1.5 加强信息披露，强调公开透明
7
2. 我国
REITs
市场的发展现状
7
2.1 REITs
基本概念与架构
7
2.2 中国
REITs
推进历程
8
2.3 代表性公募
REITs
产品——鹏华前海万科
REITs
........................................... 9
3. 基建
REITs
出台背景
10
3.1 基建进入存量时代，新建投资资金受限
............................................................. 10
3.2 短期经济承压，急需逆周期发力
11
3.3 地方政府债务高企，企业债务融资受限
............................................................. 12
4. 发展
REITs
的机遇与挑战
12
4.1 机遇：国内
REITs
发展空间广阔
12
4.2 挑战：优质项目筛选与税收优惠
13
图目录
图
1
公司型
REITs
资产结构
.............................................................................................. 8
图
2
信托型
REITs
资产结构
.............................................................................................. 8
图
3
国内类
REITs
发行情况（亿元）
.............................................................................. 9
图
4
国内类
REITs
持有物业类型
...................................................................................... 9
图
5
鹏华前海万科
REITs
结构示意图
............................................................................... 9
图
6
基建投资完成额和资金来源（万亿）
..................................................................... 10
图
7
基建投资增速（ % ）
................................................................................................. 11
图
8
基建资金来源
............................................................................................................. 11
图
9
地方政府债务余额（万亿）
..................................................................................... 12
图
10
地方政府隐形债务余额及增速
............................................................................... 12
图
11
美国
REITS
发展情况
............................................................................................. 13
图
12
美国
REITS
产品分类占比（截至
20
年
5
月
4
日）
........................................... 13
图
13
日本不动产投资信托（简称
J-REIT ）各细分领域个数（只）
........................... 14
表目录
表
1
不同
REITs
的相关规定
............................................................................................. 6
表
2
国内
REITs
相关政策梳理
.......................................................................................... 8
表
3
鹏华前海万科
REITs
回报率（ % ）
........................................................................ 10
表
4
美国基础设施
REITs
简介
....................................................................................... 13
1. 公募基建 RE ITS 拉开帷幕 4
月
30
日，中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs ）试点相关工作的通知》，同时，证监会就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）公开征求意见，拉开了我国在基础设施领域建设公募
REITs
市场的帷幕。
《通知》和《指引》重点条款分析如下。
1.1 试点项目选择：聚焦基建补短板行业，需具备持续稳定现金流 《通知》对项目 重点行业和重点区域 进行划分。
行业方面要优先支持基础设施补短板行业 ，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目；鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等
开展试点。划分重点行业有利于传统基建补短板、新型基建调结构的战略方向进一步落实，可盘活建筑企业或
PPP
企业在手的运营资产存量，解放沉淀在项目中的自有资金，提升资金使用效率，从而降低资产负债率，业务更具有持续性。
重点区域方面 ，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点，有助于优化区域协调发展战略布局。
关于具体项目的资质 ，《指引》也提到明确要求，拟试点的基础设施项目需经营
3年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力，现金流来源具备高分散度，主要由市场化运营产生， 不依赖第三方补贴等非经常性收入 。不依赖补贴即不需要外部增信兜底，对基建项目本身的运营和盈利能力要求较高。
基础设施项目 要权属明晰 ，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。原始权益人享有完全所有权或特许经营权，不存在经济或法律纠纷和他项权利设定。原始权益人信用稳健、内部控制健全，最近
3
年无重大违法
违规行为。
这次
REITs
试点聚焦在基础设施项目上，而不是一般的商业房地产，因此对房地产行业的影响有限。
REITs
不允许用于新项目开发，只能用于持有带有租金的不动产证券化产品。如果未来允许把公募
REITs
用于租赁商业房地产，形成机构型的租赁房屋持有主体，对于落实中央提倡的“租售并举”、“房住不炒”等政策都将是很大的支持。
1.2 产品结构设臵：公募基金+单一基础设施资产支持证券
《指引》提到，基础设施基金采用“公募基金 + 单一基础设施资产支持证券”的产品结构，需同时符合下列特征：
1 ）
80% 以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施。其余基金资产应当投资于利率债， AAA
级信用债，或货币市场工具。
2 ）
基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权。
3 ）
基金管理人积极运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的。
4 ）
基金采取封闭式运作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的
90% ，分配次数每年不得低于
1
次。
90% 的收益分配比例借鉴了美国、新加坡及中国香港的境外 REITs
的成功经验。
表 1
不同 REITs 的相关规定
组 成 模 式 资产结构要求 投资标的年限 负债比率 房地产收入占比 分红比例
中 国 香港
契约型 90%以上的资产须由可产生收入的房地产项目构成，最高不超过 10%可以购入空臵或者新增开发项目
不少于 2 年
借款比例不得超过基金资产总值的 45%，同时需要详尽披露限额和最高借款额
收入大部分来自房地产项目的租金收入
税后90%收入以定期股息形式分派给持有人
美国
公司型 75%以上的资产由房地产、现金或政府债券组成
-
- 75%、95%与 30%收入原则 至少将其应纳税收入的 90%分配给股东
日本
公司型 对房地产的投资在 75% 以上
不少于 1 年
- 主要收入来自于房地产租金
90%以上
新 加 坡
契约型
对房地产的投资在 70% 以上
- 不超过基金存量物业的 35%；若获得惠誉、穆迪、标普信用评级且披露公众，上限最多到 60%
- 90%以上的营业收入以分红的形式分给投资者，但是资本利得部分不做要求 澳 大 利亚
契约型
-
-
- 50%的收入来自出租物业 全部的税后收益分配给投资者
中 国
430 指引
- 80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额。其余基金资产应当投资于利率债， AAA
级信用债，或货币市场工具
要求原始权益人必须参与战略配售，比例不少于基金份额发售总量的 20%，且持有期不少于 5
年
基金可直接或者间接对外借款 ， 但 不得 超 过基 金 资产 20%，且借款用途限于项目维修、改造等
不适用 90% 经审计年度可供分配利润以现金形式分配给投资者。基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1 次。
资料来源：东方财富网援引中国房地产金融，《境外房地产信托投资基金管理框架及其借鉴》陈俊 、利亚涛（《金融发展研究》 2011 年 03 期 ）
《REITs 的国际比较及启示》唐时达（《中国金融》2014 年 13 期），《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），
5 ）
借款安排方面，基金可直接或者间接对外借款，借款总额不得超过基金资产
20% ，借款用途限于项目维修、改造等。
1.3 强化基金管理人资质要求
基础设施基金强调专业化管理和托管，《指引》要求基金管理人除应当具备常规公募基金投资管理能力外，还应当配备不少于
3
名具有
5
年以上基础设施项目投资管理或
运营经验的主要负责人员，其中至少
2
名具备
5
年以上基础设施项目运营经验。基金管理人负责基础设施项目日常运营管理。同时，《指引》要求基金管理人严把项目准入关，对基础设施项目权属、现金流、运营等相关情况进行独立、全面的尽职调查。此外，基金管理人还应当聘请资产评估机构对基础设施项目进行评估。
允许公募基金持有
REITs
是本次试点的一个亮点。
基础设施项目的资金规模一般比较大，仅用私募基金方式，资产证券化业务就受到很大限制，不仅挡住了很多普通投资人进入，而且在资本市场上流通起来也很不方便。而允许公募基金金融资产证券化， 首先募集规模上限提高 ，而且没有投资人数量的上限；其次， 流动性较好， 流通的单位额
度比较小，可以在股市上真正实现全流通。流通性好就可以使它更好发行，可以使优质
基础设施成为稳健型投资人包括散户投资持有的优质证券化资产。
REITs
产品可以看做权益与固收相结合的资产，具有较高收益、较低风险、低相关性、高流动性等诸多优势，符合特定投资者的风险、收益要求，有助于为市场提供优质资产，丰富资本市场产品谱系，促进资管行业的蓬勃发展。符合《指引》要求的基金公司可以试水基建
REITs
产品，这对于整个基金行业是一个新的发展机遇。券商方面，具有资管和公募牌照的券商等更具发展优势。
对投资者来说，丰富了投资产品的选择，进一步满足各类市场投资者资产管理的多样化需求。随着经济发展，中国财富人群数量增长快速，资产管理需求日益提升，这对资管产品种类的丰富度提出要求。基建
REITs
的提出，有利于投资者将更多的储蓄转化为投资，激发市场活力，拓宽投融资渠道，满足居民、各金融机构的投资需求。
1.4 定价与发售安排：IPO 式，更具权益性
借鉴境外市场公募
REITs
询价发行成熟做法 ，基础设施基金经中国证监会注册后，采取网下询价的方式确定份额认购价格，由财务顾问受委托办理路演推介、询价、定价、配售等相关业务活动。
战略配售方面，要求原始权益人必须参与战略配售，比例不少于基金份额发售总量的
20% ，且持有期不少于
5
年；其他专业机构投资者可以参与战略配售。
网下询价对象方面 ，限于证券公司、基金管理公司、保险公司、政府专项基金、产业投资基金等专业投资者。发售比例分配方面，扣除向战略投资者配售部分后，网下发售比例不低于本
次公开发行数量的
80% 。
1.5 加强信息披露，强调公开透明
信息披露是此次《通知》的另一核心内容，意图充分保护各参与方的利益。
《指引》除要求基础设施基金进行常规基金信息披露外，还要求 重点披露基础设施项目与原始权益人等信息 ，包括：
一是份额发行环节 ，基金招募说明书应重点披露基础设施基金整体架构及拟持有特殊目的载体情况，项目基本信息、财务状况、经营业绩分
析、现金流预测分析、运营未来展望，原始权益人情况等，并载明审计报告、资产评估报告、财务顾问报告。
二是基金运作环节 ，加强重大事项临时披露，发生金额超过基金资产
10% 以上的交易或损失、项目现金流相比预期减少
10% 以上、项目购入或者出售等重大事项时，应当及时进行临时信息披露。
三是年度报告等 基金定期报告设立专章披露基础设施项目运营情况、财务情况、现金流情况等，对外借款及使用情况，相关主体
履职及费用收取情况，报告期内项目购入或者出售情况等。
综合来看，《通知》点明此次公募
REITs
试点工作的要领，对基础设施
REITs
项目的实施原则、标的要求、后续推进安排进行了阐述，明确了各监管机构的职责分工。《指引》征求意见稿对具体规定进行...
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