下面是小编为大家整理的房地产行业专题报告：历史回顾~谈地产支持政策路径,供大家参考。
目 录
1. 我国地产支持政策周期回顾
5
1.1 我国地产行业各宏观要素间关系
5
1.2 我国房地产行业支持政策前后的三个历史阶段
.................................................... 5
2. 阶段一（ 1998
年到
1999
年）：启动住宅商品化
............................................................ 6
2.1 阶段一的地产支持政策内容
6
2.2 阶段一地产支持政策前后的经济和地产市场表现
................................................ 7
3. 阶段二（ 2008
年到
2009
年）：地产全面支持政策出台
................................................. 8
3.1 阶段二的地产支持政策内容
8
3.2 阶段二地产支持政策前后经济和地产市场表现
.................................................... 8
4. 阶段三（ 2014
年到
2015
年）：地产去库存政策
............................................................ 9
4.1 阶段三的地产支持政策内容
9
4.2 阶段三地产支持政策前后经济和地产市场表现
.................................................. 10
5. 地产支持政策周期的历史总结和当前形势分析
............................................................. 11
5.1 地产支持政策的经济信号总结
11
5.2 当前我们所处的经济形势
12
5.3 后续需要观察的重要方向和重要经济数据发布时点
.......................................... 12
5.4 棚改、老旧小区改造和人才引进或是后期三大重要抓手
................................... 14
6. 估值和投资建议
16
7. 风险提示
............................................................................................................................ 16
图目录
图
1
经济、地产销售和价格、调控政策与上市公司业绩的变动关系
............................ 5
图
2
从地产投资和
GDP
增速看我国房地产支持政策的三个阶段
................................. 5
图
3
从商品房销售面积增速看我国房地产支持政策的三个阶段
.................................... 6
图
4
从商品房销售价格增速看我国房地产支持政策的三个阶段
.................................... 6
图
5
GDP
增速在
1998
年上半年前后快速回落后迅速回升
........................................... 7
图
6
房地产投资增速在
1997
年
12
月后迅速回升
.......................................................... 7
图
7
商品房销售增速在
1996
年
12
月后迅速回升
.......................................................... 8
图
8
房价增速在
1998
年
2
月前后快速回落后迅速反弹
................................................. 8
图
9
GDP
增速在
2009
年
3
月前后快速回落后迅速回升
............................................... 9
图
10
房地产投资增速在
2009
年
2
月前后快速回落后再次回升
..................................... 9
图
11
商品房销售增速在
2008
年
12
月前后回落后迅速回升
........................................... 9
图
12
房价增速在
2009
年
3
月前后快速回落后迅速回升
................................................. 9
图
13
GDP
增速在
2013-2017
年间持续回落后回升
....................................................... 10
图
14
房地产投资增速在
2015
年
12
月前后持续回落后回升
......................................... 10
图
15
商品房销售增速在
2015
年
2
月前后快速回落后迅速回升
................................... 11
图
16
房价增速在
2015
年
4
月前后回落后迅速回升
....................................................... 11
图
17
GDP
增速仍在震荡下行
........................................................................................... 12
图
18
房地产投资增速缓降
................................................................................................. 12
图
19
商品房销售增速处于
0
附近
..................................................................................... 12
图
20
房价增速保持低位稳定
............................................................................................. 12
图
21
重要经济数据发布时点
............................................................................................. 14
图
22
老旧小区改造有望成为地产支持政策的可选项
...................................................... 15
图
23
我国常住人口与户籍人口城镇化率水平（ % ）
...................................................... 16
图
24
我国城镇化率与城市化率指标
................................................................................. 16
表目录
表
1
阶段一的主要支持政策内容
....................................................................................... 7
表
2
阶段二的主要地产支持政策内容
............................................................................... 8
表
3
阶段三的主要地产支持政策内容
............................................................................. 10
表
4
历史上三次地产支持政策的背景和效果总结
.......................................................... 11
表
5
不同类型政策方向汇总
............................................................................................. 13
表
6
中央经济工作会议房地产主要提法分析
.................................................................. 14
表
7
2015-2019
年棚改目标和实际完成情况
................................................................. 15
1. 我国地产支持政策周期回顾 1.1 我国地产行业各宏观要素间关系 我国地产行业表现为
1 ）经济、 2 ）地产销售和价格、 3 ）调控政策与
4 ）公司业绩的交互作用关系。首先，当调控政策促使地产销售下滑后，过高的房价增速逐步下行。这导致开发商减少拿地，并促使地产投资增速下行并带动经济下行。一旦经济出现较为明显下滑趋势，会促使国家及时出台地产支持政策。这将带动开发商的销售回升，房价增速会稳定甚至再次向上，量价齐升后上市公司业绩会随之得到改善并逐步好转。如果这种情况持续发展，则可能引发房价、地价过热引发新一轮调控。以上周期表现为经济、地产销售和价格、调控政策与上市公司业绩交互作用和周期轮动。
图 1
经济、地产销售和价格、调控政策与上市公司业绩的变动关系
资料来源：海通证券研究所
下面我们重点回顾我国地产行业支持政策前后的历史阶段的表现。
1.2 我国房地产行业支持政策前后的三个历史阶段 我们认为，回顾我国房地产历史发展进程，出现过三次地产支持政策阶段。阶段一
（ 1998-1999
年）：
1997
年亚洲金融危机爆发，我国经济增速震荡回落，随后
1998
年启动的住宅商品化历程，使得我国地产投资增速和经济增速逐步企稳回升。阶段二
（ 2008-2009
年）：
2007
年美国次贷危机爆发，我国经济增速大幅回落，随后地产全面支持政策等刺激经济政策出台，使得我国地产投资增速和经济增速快速回升。阶段三
（ 2014-2015
年）：
2014
年我国经济进入新常态，我国经济增速逐年滑落，随后地产去库存相关政策出台，使得我国地产投资增速触底缓步回升和经济增速下降变缓。
图 2
从地产投资和 G DP
增速看我国房地产支持政策的三个阶段
资料来源：Wind，百度百科，海通证券研究所 调控政策趋紧 地产销售下滑 房价下跌 开发商拿地减少 房地产投资下滑 经济 GDP 下滑 上市公司股价超额收益 上市公司业绩上升 25
70
人民币存款准备金率 (% ，左轴 )
15
GDP 累计同比 (% ，左轴 )
2008-2009
年：08 年美 国次贷危机促使地产全面支持政策出台（地产投 资增速底部快速回升）
房地产开发投资累计完成额同比 (% ，右轴 )
60
20
1998-1999 年：97 年 亚洲金融危机促使住宅商品化启动（地产投 资增速底部反弹）
2014-2015 年：14 年经济 进入新常态，地产去库存相关政策出台（地产投资 增速触底缓步回升）
50
40
30
10
20
10
5
0
0
-10
地产支持政策出台 上市公司估值见底 地产销售上升 房价上升 Feb-95
Feb-96
Feb-97
Feb-98
Feb-99
Feb-00
Feb-01
Feb-02
Feb-03
Feb-04
Feb-05
Feb-06
Feb-07
Feb-08
Feb-09
Feb-10
Feb-11
Feb-12
Feb-13
Feb-14
Feb-15
Feb-16
Feb-17
Feb-18
Feb-19
在上述地产支持政策的三个阶段，我国商品房销售的表现也与地产投资增速类似，即在阶段一（ 1998-1999
年）， 1997
年亚洲金融危机使我国商品房销售面积增速回落，随后
1998
年启动的住宅商品化历程，使得我国商品房销售面积增速出现底部反弹；在阶段二（ 2008-2009
年）， 2007
年美国次贷危机使我国商品房销售面积增速快速大幅回落，随后地产全面支持政策出台，使得我国商品房销售面积增速快速大幅度回升；在阶段三（ 2014-2015
年）， 2014
年我国经济进入新常态，我国商品房销售面积增速较大幅度回落，随后地产去库存相关政策出台，使得我国商品房销售面积增速触底回升。
图 3
从商品房销售面积增速看我国房地产支持政策的三个阶段
23
人民币存款准备金率 (% ，左轴 )
商品房销售面积累计同比 (% ，右轴 )
80
21
1998-1999 年：97 年 19
亚洲金融危机促使住宅商品化启动（地产 17
销售增速底部反弹）
15
13
11
9
7
5
2008-2009 年：08 年美 国次贷危机促使地产全面支持政策出台（地产销售增速底部快速回升）
2014-2015 年：14 年经 济进入新常态，地产去库存相关政策出台（地产销售增速触底回升）
70
60
50
40
30
20
10
0
-10
-20
-30
资料来源：Wind，海通证券研究所
类似，我们再回顾上述地产支持政策前后的三个阶段中我国商品房销售价格的表现。即在阶段一（ 1998-1999
年）， 1997
年亚洲金融危机使我国商品房销售价格增速快速回落，随后
1998
年启动的住宅商品化历程使得我国商品房销售价格增速触底反弹；在阶段二（ 2008-2009
年）， 2007
年美国次贷危机使我国商品房销售价格增速快速大幅度回落，随后地产全面支持政策出台，使得我国商品房销售价格增速迅速回升；在阶段三（ 2014-2015
年）， 2014
年经济进入新常态，我国商品房销售价格增速回落，随后地产去库存相关政策出台，使得我国商品房销售价格增速大幅度回升。
图 4
从商品房销售价格增速看我国房地产支持政策的三个阶段
资料来源：Wind，海通证券研究所
2. 阶段一（ 1998
年到 1999
年）：启动住宅商品化 2.1 阶段一的地产支持政策内容 阶段一出台的地产支持政策以住宅商品化启动为核心。具体表现为：
1998
年
7
月，
《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》正式出台，文件首次
23
21
19
17
15
13
人民币存款准备金率 (% ，左轴 )
2008-2009
年：08
年美国次贷危机促使地产全面支持政 策出台（房价增速快速回升）
百城住宅价格指数同比 (% ，右轴 )
2014-2015 年：14 年经 20
济进入新常态，地产去库存相关政策出台（房价增 速大幅度回升）
15
10
5
11
9
7
5
0
-5
-10
1998-1999 年：97 年亚洲金融危机促使住宅商品化出台 （房价增速触底反 Feb-95
Feb-95
Feb-96
Feb-96
Feb-97
Feb-97
Feb-98
Feb-98
Feb-99
Feb-99
Feb-00
Feb-00
Feb-01
Feb-01
Feb-02
Feb-02
Feb-03
Feb-03
Feb-04
Feb-04
Feb-05
Feb-05
Feb-06
Feb-06
Feb-07
Feb-07
Feb-08
Feb-08
Feb-09
Feb-09
Feb-10
Feb-10
Feb-11
Feb-11
Feb-12
Feb-12
Feb-13
Feb-13
Feb-14
Feb-14
Feb-15
Feb-15
Feb-16
Feb-16
Feb-17
Feb-17
Feb-18
Feb-18
Feb-19
Feb-19
明确 “ 深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场 ” 。这标志着我国住宅市场化启动，有助于推动地产投资和经济的回升。
1999
年
7
月，《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》规定，“对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税”。
1999
年
9
月，《中国人民银行关于调整个人住房公积金存、贷款...
